"На всіх не вистачить": що потрібно знати про ринок землі та земельну реформу в Україні, - ФОТО, ВІДЕО

В кінці вересня протягом двох днів на Полтавщині проходив престур «Надання безоплатної правової допомоги у сфері земельних відносин», організований  Координаційним центром з надання правової допомоги за підтримки Міністерства аграрної політики та продовольства України. В рамках престуру радниця із земельного законодавства USAID AGRO Анна Федун провела тренінг для ЗМІ «Актуальні питання земельної реформи в Україні».

Про це повідомляє 0564.ua.

З 1 липня в Україні відкрився ринок землі. Громадяни України нарешті стали повноправними господарями своїх земельних ділянок і можуть реалізувати своє право повноцінно розпоряджатися цією власністю.

Анна Федун розповіла, що ми вже пройшли дуже багато етапів до цього: коли вся земля була державною (1990 р.), потім почалось поступове реформування КСП (1995 р.), далі відбулась ліквідація КСП і почалось розпаювання (2000 р.), а в 2001 році був первинний земельний мораторій.

- Дуже багато питань постає про те, чому хтось отримав землю в результаті розпаювання, а хтось – ні. Тоді було таке законодавство і, дійсно, люди, які працювали на колишніх колективно-господарських підприємствах, навіть сім’ями отримали паї, наділи. І вже на сьогодні ми маємо, що це – приватна власність. Є правова конструкція права власності, вона є непорушною в усьому світі , вона захищається в усьому світі. Зараз, коли ми говоримо про земельну реформу, ми говоримо про право приватної власності, про те, що ряд громадян мають це право і вони повинні мати можливість розпорядитись ним.

Радниця із земельного законодавства USAID AGRO повідомила, що на сьогодні не існує точної статистики сільськогосподарських земель, розподілу.

- Тому що земля не вся проінвентаризована в Україні. І дані, які наведені, це станом на 2017 рік. Це останні офіційні дані, які публікував Держгеокадастр. Тобто, ми тут бачимо, що у нас 41,4 млн. га - сільськогосподарські угіддя, з них 31 млн. га – приватна власність, 1,7 млн. га – комунальна власність і 8,7 млн. га- державна власність.

На сьогодні цей розподіл дещо змінився, тому що відбулась передача земель з державної в комунальну власність за межами населених пунктів, в тому числі і, орієнтовно, близько 2,5 – 3 млн га сільськогосподарських земель з оцих 8 млн. га перейшли в комунальну власність територіальних громад.

- Коли Роман Лещенко, який зараз є міністром аграрної політики, очолював ще Держгеокадастр, було проведено так званий аудит, в результаті якого виявили, що близько 5 млн га землі, які декларувались як державні, їх просто немає. Щось перейшло в приватну власність, щось перейшло в комунальну, а щось просто зникло. Є така думка, що це спеціально роздувались ці земельні наділи, показували, що в нас там 10 млн га державної власності (до 2017 р. називалась така цифра), а по факту виявилось, що їх близько 5 млн га десь нема. На мій погляд, я так розумію, що частина точно пішла шляхом безоплатної приватизації в приватну власність. Частина відійшла в комунальну власністьі десь ми щось «по дорозі розгубили». Дійсно, це звучить страшно, бо ми говоримо про шалені об’єми сільськогосподарських угідь, але ми при цьому розуміємо, що маючи Держгеокадастр, маючи великі структури в минулому, ми не провели інвентаризацію. Ми дуже довго не розуміли, з чим ми працювали, яка в нас кількість, власне, землі, як нею розпоряджатись. Була озвучена така декларація, що до кінця 2020 року буде проінвентаризовано всю землю в Україні, були виділені кошти на це, але, на жаль, не знаю з яких причин, підписувались договори з різними ФОПами, їх шукали по всім регіонам, землевпорядниками, які мали здійснити інвентаризацію, але було багато різних підстав з яких були затримані ці роботи, вони були невиконані і на сьогодні ми все ще в процесі інвентаризації.

Але при цьому, Анна Федун повідомила, що Держгеокадастр називає і певний позитивний момент - на сьогодні більше 80 % земель вже є в реєстрі Держгеокадастрі, вони вже внесені в публічну кадастрову карту.

Більше 80% сільськогосподарських угідь знаходяться сьогодні в приватній власності. Коли ми говоримо про міфи – «розпродадуть», «все вивезуть», це все говориться про приватну власність .

-Не громада щось комусь розпродує, це – приватна власність людей і це їхнє право комусь продавати свою землю і ми не можемо тут нічого їм забороняти, кудись скеровувати. Законом про обіг земель сільськогосподарського призначення заборонена купівля/продаж земель державної, комунальної власності. Тобто, той ринок, який відкрився і той мораторій, який знявся, він тільки для приватних земель. І оце – головний міф, який потрібно спростовувати, що ніхто ніяку державну і комунальну землю не вивезе і не продасть. Зараз стратегічно вирішено, що державна і комунальна земля сільськогосподарського призначення не може продаватись.

По статистиці близько 7 млн. осіб – власники земельних паїв, які отримали свої наділи в результаті розпаювання.

-За час існування мораторію, є офіційна статистика, що близько 1,5 млн осіб померли і не дочекались можливості розпорядитись своїм правом власності. Тобто їхні діти, нащадки успадкували це право, але, на жаль ці особи, які отримали в свій час землю, не змогли це зробити.

Радниця із земельного законодавства USAID AGRO розповіла ще про один з міфів:

-Завжди говорили, що сільськогосподарська земля не продається, мораторій і т.д. Насправді, в нас завжди була непідмораторна сільськогосподарська земля – це землі особистого селянського господарства, які прекрасно завжди продавалися і не підпадали під мораторій. Там теж велика кількість гектар була продана. Фермери шукали в людей землю для особистого селянського господарства, купували її і вели там свою діяльність на праві приватної власності

В 2001 році був запроваджений мораторій в своєму початковому вигляді і кожного року він подовжувався, модифікувалась стаття земельного кодексу, яка регулювала питання мораторію . Тобто вона по-різному формулювалась.

-Навіть був один такий цікавий прецедент, коли перехідні положення земельного кодексу звучали так: до прийняття закону про обіг земель сільськогосподарського призначення і до 1 січня такого-то року. Власне, не встигла проголосувати Верховна рада в тому році про подовження мораторію і було 15 днів, коли мораторій не діяв.. Народні депутати прекрасно цим скористались і буквально за 5 днів близько 10 тис.га перейшли у власність підконтрольних фірм цих народних депутатів. При чому, це абсолютно законно, тому що формально мораторій на той час не діяв. В зв’язку з цим, наступного року вони модифікували перехідні положення земельного кодексу, де просто додали, що крім того, що на рік, ще й потрібно прийняття Закону про обіг. Це остання редакція, яка існувала ще й до цього часу.

Зеленчук і Цицюра vs держава Україна

Анна Федун нагадала про рішення Європейського суду з прав людини у справі Зеленчук і Цицюра проти України.

-Це те рішення, яке передувало відміні мораторію. Стосується воно того, що двоє громадян України пан Зеленчук і пані Цицюра пройшли всі інстанції в Україні для захисту свого права власності, що вони мають право розпоряджатися своєю землею, а їм держава Україна заборонила це. Вони знайшли покупця на свою земельну ділянку і бажають, щоб вони мали змогу її продати. Вони дійшли до Європейського суду з прав людини, який визнав це порушенням ст.1 протоколу 1 Конвенції Європейської про захист прав людини основоположних свобод, де зазначили, що право розпоряджатись – одна із ключових складових права власності, що держава може тимчасово ввести певні заборони для розпорядження, але це повинно бути виправдано часом і люди мають розуміти, коли це закінчиться. Це одне з найдосконаліших рішень Європейського суду з прав людини, які мені доводилось аналізувати. Там проаналізоване все земельне законодавство України, починаючи з 90-го року і всю історію мораторію, паювання-розпаювання. Дуже велика група суддів працювала в Брюсселі над цим рішенням і воно виявилось взірцевим. Було вказано, що держава Україна найближчим часом має вжити заходи щодо дозволу розпорядитись своєю землею. Якщо не будуть вжиті заходи, то тоді громадяни матимуть можливість в майбутньому отримати матеріальну і моральну компенсацію.Було присуджено тільки відшкодування витрат на адвокатів, які представляли пана Зеленчука і пані Цецюру в суді.

Після цього було ще три таких рішення в Європейському суді з прав людини.

- Я вважаю, що це рішення стало ключовою, відправною точкою для того, щоб все-таки мораторій в Україні був знятий.

Державна та комунальна земля

На сьогоднішній день кількість комунальних земель збільшилась, державних – зменшилась. Зараз такої класичної державної землі залишилось 1,5- 2 млн га. В більшості – це землі для науково-дослідних цілей Академії аграрних наук.

-Це дуже болюче питання, як використовуються ці землі. Ви всі знаєте, які схеми існували і існують, як фермери укладали договори на спільний обробіток земель, на спільну діяльність, інвестиційну діяльність. Обробляючи, власне, землі державних підприємств, які знаходяться в них в постійному користуванні і які мали б бути для дослідницьких і наукових цілей. В багатьох виникає питання: чи в стані Академія здійснювати якусь наукову діяльність дослідну, чи потрібно їй для цього півтора мільйона гектар на праві постійного користування?

Анна Федун розповіла, що люди не можуть розпаювати землю, яка призначена для науково-дослідних цілей і знаходиться в постійному користуванні Академії аграрних наук. За відомими підрахунками, зараз близько 1,5-2 млн. гектар знаходиться в постійному користуванні Академії аграрних наук. Це не ті землі, на які люди мають право, як коли це були колективно-господарські підприємства і їх розпайовували. Це так не діє.

На сьогодні є законопроєкти, які передбачають приватизацію державних підприємств, які ще не були розпайовані. Але ці законопроєкти не стосуються земель Академії аграрних наук, тому що в неї особливий статус і це землі постійного користування.

-Хорошим прикладом я вважаю реформу децентралізації і передачі землі громадам. Якщо розпорядження землею на центральному рівні, то ви ніколи не матимете можливості контролю за цією землею. Але жителі громади цю можливість мають – усі рішення сесії є публічними, можна подивитись, які земельні ділянки будуть виставлятись на торги. На сьогодні громади думають, як цю землю використовувати для наповнення місцевого бюджету. Громади зацікавлені в інвентаризації щоб розуміти, які землі в них є, які вони можуть виставити на аукціон.

Безоплатна приватизація

Громаді також перейшли повноваження по передачі безоплатної приватизації. За словами Анни Федун, вони вже закидані цими заявами і тепер думають, як мотивовано відмовити людині, щоб вона не отримала цю земельну ділянку, бо в них ця земельна ділянка йде під якийсь інвестиційний проєкт. Громада не може задовільнити всі заяви, які поступають на безоплатну приватизацію. Але це додатковий корупційний момент, тому що ми знаємо, питання безоплатної приватизації - це питання корупції, як правило.

-Особисто я дуже негативно ставлюсь до цього явища. Я вважаю, що не може бути безоплатної приватизації поряд із ринком землі. Тобто, ринок землі – це купівля/продаж платно, а тут ми безоплатно комусь щось роздаємо. Землі на всіх не вистачить і це потрібно розуміти і усвідомлювати. Чомусь є ряд випадків, коли одні й ті самі громадяни приватизували по 3-4 рази. На жаль, не має такого реєстру, де сьогодні можна відслідкувати, що один громадянин зробив це 3-4 рази.

За словами Анни Федун, це - велика проблема, адже коли право власності вже набуте, то тільки через суд можна вирішувати це питання. Держгеокадастр не зможе все це контролювати, звертатись до суду.

-Тому з ним необхідно прощатись або трансформувати, тому що є пріоритетні категорії населення, які сьогодні передбачені в Земельному кодексі (ветерани АТО/ООС, люди з інвалідністю). Обговорюється варіант, щоб вони обмінювали право на безоплатну приватизацію на певну матеріальну компенсацію.

Радниця із земельного законодавства USAID AGRO додала, що з цим необхідно щось робити, адже дані, які сьогодні є, вони лякають.

-При передачі повноважень від Держгеокадастру до громад, в останні дні, коли змінювалось законодавство, ще належали ці повноваження Держгеокадастру, просто були кричущі випадки безоплатної приватизації в районі моря в Одесі і так далі. Це, на жаль, завжди чинник корупції.

Анна Федун також розвінчала міф про те, що «в Конституції передбачено право на безоплатну приватизацію».

-Це неправда, в Конституції немає такого права. В Конституції згадується про приватизацію і ніде не згадується, що це має бути безоплатно. Завдяки цій безоплатній приватизації людям вдавалось накопичити великі земельні наділи,змінювати їх цільове призначення і це дуже далеко від того, що закладалось в Земельному кодексі, коли це вводилося.

Корупція в земельних відносинах

Анна Федун розповіла, що проводилось в минулому році дослідження щодо корупції в земельних відносинах і щодо того, як аграрії стикаються з корупцією. Відповідно, 47%відповіли, що вони стикаються з корупцією в своїй діяльності і найбільш корумпованим вони назвали Держгеокадастр.

В цьому році провели попередньо таке дослідження, і відсоток зменшився до 24, а фокус змістився - тепер аграрії вважають найбільш корумпованими територіальні громади.

-Тобто, їм передали повноваження і певний відсоток корупції пішов туди. Корупція існує в усіх державах, питання в її розмірах.

Спілкуючись з територіальними громадами, Анна Федун відмітила, що вони не налаштовані роздавати землі в порядку безоплатної приватизації, вони все-таки налаштовані наповнювати місцеві бюджети шляхом передачі земель через аукціони. В цьому плані вже прийнятий новий закон, який вступив в силу, він передбачає, що вся земля державної і комунальної власності може бути передана і продана тільки через електронні земельні аукціони.

-Нагадую, що в нас зараз діє заборона на купівлю/продаж земель державної і комунальної власності, тобто ми говоримо про купівлю/продаж права оренди.

Наразі розробляється відповідна підзаконна можливість і технічна, щоби одразу при проведенні такого аукціону можна було зареєструвати це право.

Просторове планування використання земель

Ще один з ключових законів, який уже вступив в силу, Закон щодо просторового планування використання земель і стосується він безпосередньо, громад.

Цим законом передбачається розроблення нового виду документації – комплексний план просторового розвитку громади. В чому «плюси» цих нововведень?В тому, о комплексний план – це документ, який буде і містобудівною документацією, і документацією землеустрою. Усім громадам в Україні зараз потрібно розробити комплексні плани.

-Зараз є дві громади в Харківській області, які перші в Україні отримають свої комплексні плани. Уже розроблені нами технічні завдання та зразки на виготовлення комплексних планів, на картографічну основу. Це, по суті, стратегія розвитку громади. При цьому, ця стратегія підкріплена інвентаризацією. Підкріплена тим, що розробляючи її залучаються землевпорядні організації, які аналізують, що відбувається на території громади, хто і як використовує землю. Потім громада каже : тут ми хочемо садочок, тут школу, тут лікарню. Потім все це проектується, затверджується, це велика, кропітка робота, навіть не одного року. Але це дуже потрібна робота. В цьому комплексному плані громада має передбачити, як використовувати земельні ресурси, які в неї є. Це задача дуже важлива. На сьогодні є порядок виділення державної субвенції на розробку комплексних планів. В цьому році на їх розробку закладено 62 млн грн на розробку.

При створенні плану проводиться стратегічна екологічна оцінка, де зважуються усі чинники конкретної території, як це може вплинути на екологію. Наприклад, як завод чи свиноферма впливає на навколишнє середовище і на громаду. Є вже кейс, коли в Європейський суд із справ людини поскаржились люди, що при плануванні кладовища не було враховано те, що там проживають громадяни. Чоловік виграв суд. Йому було присуджено матеріальну компенсацію за те, що його здоров’я постраждало внаслідок того, що біля нього побудували кладовище.

Антирейдерська програма

Анна Федун повідомила, що в Міністерстві юстиції зараз є департамент з протидії рейдерству і вони звітують, що немає зараз жодних підстав говорити про те, що є сплеск заяв з приводу скасування реєстраційних дій «чорних» нотаріусів, тобто, ніякого сплеску протиправних дій, пов’язаних із запуском ринку землі, не відбулось – все, як і було до 1 липня в плані реєстрації нерухомості. Так і є на сьогодні.

Також була створена громадська антирейдерська платформа, до якої увійшла спільнота, яка представляє фахове середовище(Національна асоціація адвокатів, Нотаріальна палата, Всеукраїнська аграрна рада, Всеукраїнська асоціація громад і асоціація приватних землевласників Дніпропетровської області).

Мета цієї ініціативи – боротьба з рейдерством.

Телефон гарячої лінії, яка була запроваджена (044)-585-90-10

Консультації там надають провідні адвокати України. За цією гарячою лінією можна повідомляти про рейдерські захоплення і отримати безкоштовну консультацію.

-Публічність та висвітлення в ЗМІ тих чи інших фактів – це один із перших кроків, які радять робити в боротьбі із рейдерством. Часто юридичні механізми не такі швидкі і дієві, як публічна інформація про ті чи інші факти.

З приводу того, що в багатьох селян є острах, що без них їх землю продадуть, радниця із земельного законодавства USAID AGRO порадила реєструвати свою земельну ділянку в Державному земельному кадастрі і в Реєстрі прав.

-Є селяни, які сидять зі старими документами на землю. Це так звані «червоні акти». «зелені акти», які видавались хтозна-коли. Є селяни, які ще не розпаювали землю і їм потрібно це зробити. Юридично держава визнає їх права, але потрібно себе самому захистити і бути в усіх цих реєстрах. Як правило, цю проблему в більшості ми подолали таким шляхом, що всі договори оренди підлягають реєстрації в Реєстрі речових прав і юридичні особи, які є орендарями, вони самостійно оплачували своїм орендодавцям виготовлення технічної документації внесення даних в кадастр і реєстр для того, щоб зареєструвати те право оренди, бо без реєстрації земельної ділянки в кадастрі, не можна зареєструвати ні право власності на не, ні право оренди.

Великі аграрні холдинги самостійно збирали документи і допомагали людям для того, щоб зареєструвати це.

-Як ви знаєте, в нас мінімальний строк оренди – 7 років. Не всі власники паїв хочуть здавати на 7 років, тому вони передають на рік-два, не реєструючи право, тобто це «тіньовий» обіг. Таких власників потрібно закликати реєструватись і щоб оренда була офіційною, бо дуже великі ризики – і різноманітні перевірки, і збирання урожаю третіми особами. Зараз дискутують з приводу питання зниження мінімального строку оренди земельної ділянки, можливо, до 2-3 років. Але треба враховувати. Що часта зміна людей. Які обробляють землю, не є корисною. Тому вирішується питання, чи потрібна якась сталість орендних взаємовідносин.

З питанням, як правильно оформити земельну ділянку, власники можуть звертатись до Бюро безоплатної правової допомоги, де допоможуть скласти документи непроцесуального характеру (заяви, клопотання, скарги). Якщо вже потрібно буде вирішувати питання в судовому порядку, то тут необхідно буде підтвердити, що особа належить до певної категорії населення, яка має право на безоплатну правову допомогу.

Як можна отримати безоплатну правову допомогу

У центрах та бюро правової допомоги. Їх перелік, поштові, електронні адреси та графік роботи можна дізнатися на сайті системи БПД у розділі «Всі центри».

Мешканці віддалених населених пунктів можуть отримати правову консультацію під час роботи консультаційних пунктів. Дізнатися графік їхньої роботи можна у найближчому місцевому центрі. Також можна скористатися пошуком на сайті системи БПД у розділі «Пошук найближчого центру та консультаційних пунктів».

Дистанційно:

• зателефонувати за безкоштовним номером системи БПД 0 800 213 103. За цим номером надаються консультації та роз’яснення з правових питань, додаткові відомості про надання безоплатної правової допомоги тощо. Дзвінки зі стаціонарних та мобільних телефонів у межах України безкоштовні.
• скористатися мобільним застосунком «Безоплатна правова допомога», завантаживши його через Google Play чи App Store за посиланням https://bit.ly/3hwwgqR  , або завантажити мобільний застосунок «Твоє право», перейшовши за посиланням https://bit.ly/3iorbkE
• у месенджерах Телеграм http://legalaid.gov.ua/telegram.html та Вайбер http://legalaid.gov.ua/viber.html
• у кабінеті клієнта на сайті системи БПД https://cabinet.legalaid.gov.ua/
• потерпілі від домашнього насильства та свідки можуть отримати онлайн-консультацію юристів щодо захисту своїх прав, написавши у Телеграм-чат «Правова допомога протидії насильству» https://t.me/Non_Violence_Bot
• правові консультації також можна переглянути на довідково-інформаційній платформі WikiLegalAid, що розміщена за адресою wiki.legalaid.gov.ua